主题: 房地产维权，律师来给你支招！

一直以来买房这件事就是一个麻烦综合体，从看房到买房，从买房到装修，每个过程都可能引起纠纷。近日房地产维权事件的增多，因为维权打人伤人的事件也不少，这让多数购房者紧张不已，生怕维权主角成了自己。但实际上，维权并不可怕，可怕的是不知道该如何正确维权。

凤凰房产成都站综合了近日房地产典型维权事件，并针对其中的维权问题咨询了四川广力律师事务所林春柏律师，让维权走上法律化的道路。

案例1：成都一项目业主不满开发商大幅降价 要求退房

2014年9月20日，在成都某项目售楼部前，一批该楼盘业主在现场挂横幅维权，横幅上罗列的是一部分楼盘质量问题，但维权主要原因是由于项目大幅降价，据悉项目去年年底项目均价为9400元/㎡，而项目现场打出的是7858元/㎡起抄底中环的广告。

问题：对于上述案例问题，业主该如何正确维权？

律师说法：关于房屋质量问题，需要看质量问题是否影响居住、是否影响购房者的合同目的来判断。如果经鉴定属于房屋质量不合格，则购房者有权利要求开发商退房。如果仅仅以房价下降为由要求退房，开发商是有权拒绝的。同理，如果房价暴涨，开发商也不能单方面解除合同，以高价卖给其他第三方或者让购房者再交一部分钱。

案例2：四川一楼盘26层楼却卖出32层 业主苦等4年无房

四川广安某楼盘一房多卖

四川广安一楼盘部分房屋先后被两家开发商“一房多卖”，26层的楼宇却被开发商卖到了32层，受此影响，300余户业主苦等4年无法收房入住。据悉，部分业主购买房屋是仅仅签订了一份《还房协议》，并非商品房购房合同。

问题：开发商一房多卖，业主该如何正确维权？

律师说法：规划26层的房子卖到了32层，从民事法律层面上说，合同是无效的，购房者可以要求退还房款、赔偿损失。关于协议的名称，需要看具体约定的内容是什么，法律上判断合同性质是根据合同的具体约定来界定的，合同名称仅仅是参考因素之一。开发商是否涉嫌诈骗，还需要更多的线索才能做出判断。

案例5：福建龙岩某楼盘承诺的学区房无法兑现 业主维权遭保安殴打

业主围在营销中心维权

2014年7月中旬，福建龙岩市某楼盘项目保安与业主互殴视频被各大网站转发。据了解，该楼盘项目开盘时承诺购房可就读项目附近的凤凰小学及龙岩二中，但在开学当天业主前去学校报名却被学校拒之门外。为此他们前去项目售楼处维权，却遭保安殴打。

问题：学区房与宣传不符，业主该如何正确维权？

律师说法：一般来说，房屋主要满足居住目的。关于是不是学区房的问题，如果开发商承诺购房即可读某小学或中学，当承诺不能兑现时，需要根据具体情况看是否构成根本性违约。构成根本性违约的，购房者有权解除合同并要求开发商承担违约责任；如果仅构成一般性违约，则购房者有权追究开发商违约责任。

案例6：昆明某楼盘开发商擅改规划 私搭乱建严重

小区私搭乱建现象严重

2014年6月，昆明某楼盘遭业主投诉，因小区私搭乱建严重。据了解，开发商最初规划一楼业主购买一楼房产，开发商赠送负一楼的空间供一楼业主使用，一楼业主对负一楼空间有使用权，但没有产权。但一楼业主收楼后找到物管要求改造负一楼空间，物管默许。后越来越多的业主相互效仿，负一楼私搭的情况越发严重。但实际上楼盘楼下绿地属于小区公区绿地，规划验收时也具体明确，属于全体业主所有。

问题：私搭乱建问题严重 业主该如何正确维权？

律师说法：业主入住后发现小区发生私搭乱建现象，这属于个别业主的违法行为。受其影响的其他业主既可以直接要求私搭乱建者停止私搭乱建，也可以向建设行政部门举报，要求行政机关履行监管职责，制止及纠正违法行为。如果行政机关不作为，还可以提起行政诉讼。

怎么鉴定房屋质量？找哪个部门？

案例9：太原一楼盘无证却售完 开发商违约业主维权难 太原一楼盘无“五证”售卖 2014年1月，山西太原一楼盘已售罄，商品房预售需要的五证却未取得。据业主称，在签订合同后，开发商未按规定时间提供国有土地使用手续、逾期交房两年半不按合同予以赔偿、交房未提供相关手续、单方面解除按揭合约，开发商在购房过程中屡次违约。 问题：开发商无证售房，业主该如何正确维权？ 律师说法：通常说的“五证”，包括国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。开发商未取得五证，房屋却已经售罄，这从土地使用开始到售卖房屋，存在一系列违法行为。遇到这类情况，业主要通过起诉要求开发商退钱

在汤阴韩林仕嘉小区开盘时交了15万，现在又让交24万的百分之三十，还得必须一次性买两套。如果不同意就退10万块钱。这样我该怎么办？之前说的是交20万的百分之三十，现在又成24万了。进退都有损失。请您给个建议。或者我该找哪个部门帮助解决？