主题: 梁信军:未来10年将供大于求 房价不调自降

月13日，由长江商学院投资研究中心主办的“2013首届长江青年投资人论坛”在上海(楼盘)举行。复星集团副董事长兼CEO梁信军在演讲中指出，房地产未来10年将供大于求，政府不用调控，房价自然会下来。

81958195对于房地产真的是一直供不应求吗？梁信军表示，“其个人的观点是房地产未来10年就是供大于求，政府不用调控，房价自然会下来，但是现在没有人相信。”

81958195具体来计算一下，过去的城镇化速度每年不到1%，如果考虑中央现在高度重视城镇化，每年如果1.2%左右的速度，人均按照25平方米配置，未来 10年安置这些人需要100立方米，不是人人买得起，有效购买力可能要打7折，为70立方米。动拆迁不会产生新的需求，拆掉1平方米还要补1平方米，这是平衡。供应有多少呢？

81958195据公开数据显示，在建的房屋有35亿平方米，开发商的土地储备有30亿平方米，计划供地的数量41亿平方米，城镇人口，存量的住宅210亿平方米，属于3套房子以上的占20%以上。其中有一个问题，如果不考虑存量，只是考虑增量的话，如果我们现在一块新地都不卖正好衡量，65亿和70亿差不多，如果40亿供出去的话就会过剩30亿，当然结构不平衡，有些地方会多出来，有些地方还是缺的，这是完全有可能的。

81958195如果存量房跑出来，再多40亿，这是大的走势。存量房会不会跑出来呢？我们就要考虑房产政策的问题。

81958195“我认为房地产的持有税一定会出台。”为什么？很多人说去年土地财政收入2.68万亿，土地不是无偿取得的，动拆迁本身是有成本的，估算大概在 40%左右。如果每年按照评估价格增收1%，跟美国的房地产税差不多，持有税，我们就能收到2万亿人民币。如果对首套房豁免，就能收到16000亿人民币，如果政府再客气一点，对二套房也豁免，就能收到4000亿。对富豪收2%，8000亿，收3%，则1.2万亿，如果你收3、4、5套房，收3%，还是全民欢欣鼓舞的事。

81958195“这个数字告诉大家，不要天真认为土地财政是不可替代的，存量税只要敢征马上可以替代，因为存量的规模足够大。”

81958195如果它征了会产生什么结果？现在我们的房屋持有收益只有1.2—1.4%左右租售比，过去是憧憬房价升值所以愿意保有房子，如果房价未来是供大于求的预期，本身就不升值了，并且你保有过程当中现在只能收1.2%，每年政府还要问你收2%，恐怕有很多的高净值人群，持有存量房的意愿会降低。所以 3、4、5套房的40亿平方米跑出来交易捣乱的概率是非常高的，所以要把它看成房地产的供应，更加能够了解房价的预期。

81958195另外就是商业房产的问题，大家觉得风险小，也不限购，各地上了非常多的各种各样的城市综合体，去年我们的整个闲置率还不高，只有17%，“但是把这些体量加上，到了15年就是灾难性的数字，个人认为商业房产的风险一点都不小。”

81958195他还指出，值得注意的是，三四线城市正在新增开发量方面风险其实是很大的，一二线城市对于存量房交易的敏感性是非常大的，如果某一个政策影响存量房跑出来或者跑进去的话马上就会影响，所以不要这么天真认为房价不会变。

81958195“这还涉及到固定收益的问题，现在的地方债8万多亿，基本上都是以未来的土地收益来做还款来源，如果将来整体的是供大于求的关系，土地不能以预期的高价格卖出去的情况下，这个地方债真的很安全吗？个人判断如果3、4年内偿清的债非常安全，但是7、8年后真的一直还是这个情况吗？很难说。”梁信军说。